一戸建てのシェアハウスは違法？違法になる具体例や運営手順、注意点を解説

「一戸建てでシェアハウスを運営してみたいけれど、法律的に問題はないのか？」と不安を感じる人は少なくありません。実際、シェアハウスは一戸建てでも運営できますが、条件を満たさないと“違法扱い”となるケースもあります。

当記事では、一戸建てのシェアハウスが違法となる具体例や、合法的に運営するための手順について紹介します。安心してシェアハウス運営を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

一戸建てシェアハウスで違法になる3つのパターン

まずは、一戸建てシェアハウスで違法になる3つのパターンについてご紹介します。

建築基準法違反

建築基準法では建物の用途や構造、避難経路などが用途に合っているかが厳しく判断されます。一戸建てをシェアハウスとして使用する場合、部屋数を増やすための無許可の間仕切り工事や、避難経路が確保されていない状態は違法となります。

また、住居専用地域にある建物を多数の入居者向けに使うと、用途変更が必要と判断されることもあり、これを怠ると法令違反として指摘されます。

旅館業法・民泊新法違反

入居者の滞在期間や契約形態によっては、シェアハウスでも旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊新法）の規制対象となることがあります。

特に短期滞在者を頻繁に受け入れたり、ホテルのようなサービス提供を行う場合は旅館業の許可が必要です。許可を取らずに短期賃貸を繰り返すと「無許可営業」とみなされ、罰則の対象になるため注意が必要です。

消防法違反

シェアハウスは複数人が共同生活を送るため、一定の条件下では消防設備の設置が義務付けられています。火災報知器の未設置、防火扉の不足、避難経路を塞ぐ物品の放置などは、消防法違反として行政指導の対象です。

特に入居者数が多い物件では、消火器の設置や定期点検の実施も求められ、これらを怠ると重大事故につながる恐れがあります。シェアハウスを安全に運営するためには、消防法の基準を確実に満たすことが不可欠と言えるでしょう。

違法で運営されている一戸建てシェアハウスの具体例

ここからは、違法で運営されている一戸建てシェアハウスの具体例について紹介します。

一泊・数日単位の滞在を繰り返し受け入れる

一戸建てをシェアハウスとして利用する際、入居者との契約が実質的な宿泊サービスになっている場合、それは違法運営に該当します。

一般的なシェアハウスは「居住」を目的とした賃貸借契約に基づいて運営されますが、この例では、一泊や数日といった極めて短い滞在を繰り返して受け入れています。

これは旅館業法が定める「簡易宿所」の営業形態に非常に近く、旅館業の許可を得ずに反復継続して運用している場合、無許可営業として違法行為に該当します。

特にオンラインの短期宿泊予約サイトなどを介して集客しているケースでは、この問題が発生しやすくなるので注意しましょう。

住民票を置けない物件として募集している

シェアハウスであるにもかかわらず、「住民票が置けません」「短期利用専用」といった条件で募集しているケースがありますが、これも違法な運営に該当します。

通常の賃貸借契約を結ばず、入れ替わりの多い“宿泊利用”として扱われると、旅館業法の対象となる可能性が高くなるためです。

住民票が置けない状態は、生活の本拠として認められないことを意味し、シェアハウスではなく宿泊施設と見なされてしまうリスクがあります。

実質的な「簡易宿所」運営になっている

一戸建てであっても複数の個室を用意し、短期滞在者を繰り返し受け入れる運営方法は、実態として簡易宿所の営業と変わりません。

客室ごとの清掃サービスを行っていたり、管理者が常駐していたりすると、さらに宿泊施設としての性質が強くなります。簡易宿所は旅館業の許可が必要なため、許可なしで運営していると明確な違法行為となります。

本人は「シェアハウスのつもり」でも、実態が旅館業に近ければ法的に認められない点に注意が必要です。

合法的に一戸建てをシェアハウス化する手順

ここからは、合法的に一戸建てをシェアハウス化する手順について紹介します。

用途地域を確認

一戸建てをシェアハウス（建築基準法上は「寄宿舎」に該当することが多い）として利用する際、まずその物件が所在する地域の「用途地域」を確認することが重要です。

地域によっては、そもそも共同住宅や寄宿舎の建築・設置が都市計画法によって、シェアハウスの運営が制限されている場合があります。

特に、第一種・第二種低層住居専用地域などでは、建物の種類や規模に厳しい制限があり、計画自体が地域的に不可能な可能性があるため、自治体の窓口や都市計画情報で事前に確認を済ませる必要があります。

計画立案と定員設定

用途地域の確認が完了したら、次に具体的な計画立案と定員設定を行います。定員は、建築基準法上の用途変更手続きの要否や、消防法上の設備設置義務に直結する極めて重要な要素です。

床面積が200m²を超える場合は用途変更の確認申請が必要になるため、この面積を超えない範囲で定員を抑えるのか、それとも大規模な寄宿舎として正式に申請するのかを決定します。

また、居室の数や面積、共用スペースの設計もこの段階で明確にし、後の設計・申請作業の基礎を固めます。

建築士や不動産業者に相談

シェアハウス化の計画が固まり始めた段階で、建築士や不動産業者といった専門家への相談が欠かせません。建築士は建物構造や避難計画に関する法的基準を明確に判断できるため、用途変更の必要性や改修ポイントを正確に確認できます。

また、不動産業者は地域の賃貸慣習や契約形態を踏まえて、トラブルが起きない運営方法を助言してくれるでしょう。

必要な法的手続きを行う

専門家の助言に基づき、必要な法的手続きを確実に行います。主要な手続きには、建築基準法に基づく用途変更の確認申請（200m²超の場合など）や、消防法に基づく消防計画の届出や消防設備の設置が含まれます。

用途変更の手続きは、建物の構造や安全性を法的に証明する行為であり、これを怠ると違法建築として是正命令や罰則の対象となります。

管轄の自治体の建築指導課や消防署と連携を取りながら、専門家とともに慎重に進めましょう。

契約形態の整備

最後に入居者との間で取り交わす契約形態の整備が必須です。合法的なシェアハウス運営は、あくまで「居住」を目的とした賃貸借契約に基づいて行われる必要があります。

一泊や数日といった短期の「宿泊」契約を繰り返すことは、旅館業法上の無許可営業とみなされる最大の要因となります。

そのため、契約期間を一ヶ月以上とし、清掃やリネン交換などの宿泊サービスを提供しないことで、「簡易宿所」との線引きを明確にすることが、運営上の合法性を保つための重要な条件となります。

一戸建てシェアハウスを運営するときの注意点

ここからは、一戸建てシェアハウスを運営するときの注意点について紹介します。

工事なしで運用できない

一戸建ては元々「単世帯向け」の設計のため、複数人が共同生活する前提では造られていません。そのため、居室の鍵の設置、共有スペースの改修、必要に応じた電気容量の増設など、最低限の改修工事が必要です。

また、消防設備や避難経路の確保など法令に適合させるための工事が発生するケースもあり、「工事なしで運営できる」と考えると後々問題が生じやすくなります。

共用部分で管理コストがかかる

シェアハウスはキッチンやリビング、浴室、トイレといった共用設備が多いため、通常の賃貸物件よりも管理コストがかかります。

特に清掃の頻度を保たなければ衛生環境が悪化し、入居者の不満や退去につながりやすくなります。管理者が清掃業者を手配する場合も、費用が定期的に発生するため、運営前にランニングコストを正確に把握しておくことが重要です。

住民同士でトラブルになることがある

複数人が共同で生活するシェアハウスでは、生活習慣の違いによるトラブルが起きる可能性があります。騒音や共有スペースの使い方やゴミ出しのマナーなど、小さなルール違反が大きな対立に発展することもあります。

そのため、運営者はハウスルールを明確にし、入居前に必ず説明しておく必要があります。また、トラブルが発生した場合は迅速に介入し、双方が納得できる形で解決する姿勢が求められるでしょう。

まとめ

一戸建てのシェアハウス運営は、物件の活用方法として人気が高まりつつありますが、同時に法律や管理体制への理解が欠かせません。用途地域の確認や建築基準法・消防法への適合、契約形態の整備など、適切な手順を踏まなければ違法運営と判断される恐れがあります。

シェアハウスは魅力的なビジネスモデルである一方で、慎重な計画と専門家のサポートが重要です。法律を順守した安全な環境を整えて、長期的に安定した運営を実現しましょう。