シェアハウスの不動産投資とは？仕組み・始め方・失敗しないポイントを解説！

一棟の建物を個室単位で貸し出すシェアハウスは、不動産投資の選択肢として近年注目されています。一般的な賃貸と比べて収益を高めやすい一方、運営の手間や共用部のコストも伴う投資です。仕組みを理解しないまま物件を購入すると、想定した利回りに届かないケースも起こり得ます。

とくに収支計画と法規制の確認は、着手前に済ませておきたい要素です。本記事では、収益が生まれる仕組みからメリットとリスク、始め方、失敗を避けるポイントまで順に解説します。よくある質問も取り上げますので、投資判断の材料にしてください。

シェアハウスの不動産投資とは？

シェアハウスの不動産投資は、複数の入居者が共同生活をする形態の住宅に投資することを指しています。近年、若者や単身者の間でシェアハウスの人気が高まっており、不動産投資としての注目も集まっています。

不動産投資としてのシェアハウスは、都市部での需要が高く、安定した収入源になる可能性が高いです。投資として検討するためにも、まずは収益が発生する基本の仕組みを確認していきましょう。

シェアハウス投資で収益が発生する仕組み

収益の柱は、入居者から毎月受け取る家賃収入と物件の価値上昇によって成り立っています。シェアハウスでは一棟を複数の個室に分割するので、部屋数が増えるほど月々の総収入も積み上がる構造です。

たとえば3LDKの戸建てを3室から4室に区切れば、一戸をまるごと貸すより家賃の合計を引き上げられます。

共益費として水道光熱費やWi-Fi料金を別途受け取る運営も一般的といえます。もう一つの収益源が、物件を手放す際に得られる売却益です。詳しい仕組みについては、以下の記事で紹介しているので合わせてご確認ください。

◼︎シェアハウス投資は儲かる？メリット・デメリットを解説！

シェアハウスに不動産投資するメリット！

シェアハウス投資が注目される理由は、収益性の高さだけではありません。需要層の広さやリスク分散のしやすさも、一般賃貸にはない強みになります。ここでは、代表的な5つのメリットを整理していきましょう。

若者・学生・外国人など幅広い入居需要を見込める

近年、シェアハウスの需要は急速に高まっています。都市部では、若者や単身者を中心にシェアハウスに住む人が増えており、物件数も増加傾向です。需要が高まり、物件数が増えている現状は、不動産投資を考える上で大きなポイントです。

地方出身の学生や外国人留学生、数ヶ月単位で滞在するフリーランスなど幅広い入居需要が見込まれるでしょう。都市部のビジネスエリアは、若手社会人やリモートワーカーからの引き合いも期待できます。

複数の部屋から家賃収入を得られる

シェアハウスは、複数の入居者が1つの物件を共有するため、家賃収入を効率的に得ることができます。例えば、一般的な賃貸物件では、1組の入居者から1つの家賃を受け取る形になるでしょう。一方で、シェアハウスは同じ建物から複数の家賃を得られるので、全体の収益が向上します。

1室あたりの賃料は、周辺相場より低めに設定されるケースが多いです。部屋数を掛け合わせることで、一戸貸しを上回る収入になる可能性もあります。条件の良い部屋を高めに設定することで、稼働率と収益のバランスも調整しやすいです。

一部屋が空室でも家賃収入がゼロになりにくい

シェアハウス投資の大きなメリットの1つは、複数の入居者が同時に住むため、1部屋の空室が全体の収益に与える影響が少ない点です。5〜8室規模であれば、1〜2室の空室が出ても収支が大きく崩れる事態は避けやすいでしょう。ローン返済のあるオーナーにとって、資金繰りの安定感は大きな安心材料になります。

若年層や単身者の需要が旺盛なエリアなら、退去後の募集期間も短く収まりやすい傾向です。空室リスクを分散できる点は、長期運営を前提とした投資で価値を持ちます。

コンセプトによって一般賃貸と差別化できる

シェアハウスは、ターゲットを絞ったコンセプト設計で個性を打ち出せます。同じ価値観の入居者が集まりやすく、価格競争にも巻き込まれにくくなるでしょう。代表例としては、防犯面の安心感を打ち出す女性専用や、日本人と外国人が交流する国際交流型が挙げられます。

共用のワークスペースを備えたリモートワーカー向けや、ペット可の物件も需要を集めています。音楽や料理、アウトドアなど趣味に特化した物件も、SNSでの発信と相性がよい形態です。テーマに共感して入居した方は物件への愛着が強く、長期入居につながりやすくなります。

築古物件や空き家を活用できる

購入価格を抑えた築古の戸建てを改修し、シェアハウスとして再生する手法も広く行われています。相続した実家や長期間空いていた物件を、収益を生む資産へ転換できる点が魅力です。ただし築年数の古い建物を利用する場合は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物かを確認し、必要に応じて耐震性を専門家に確認しましょう。

また、シェアハウスは、建築基準法上「寄宿舎」として扱われるケースがあります。シェアハウスは建築基準法上、原則として寄宿舎に該当すると整理されています。用途変更や間仕切り壁、消防設備などの要件は、建物の規模や地域、自治体の取り扱いによって異なるため、事前に自治体や専門家へ確認しましょう。

シェアハウスの不動産投資の始め方！

シェアハウスでの不動産投資を始めるには、物件を買ってすぐ収益が生まれるわけではありません。資金計画から運営体制の構築まで、段階を踏んで準備する必要があります。ここでは着手から募集開始までの流れを、6つの手順で確認していきましょう。

投資予算と収支計画を立てる

シェアハウスでの不動産投資を始めるにあたって、投資予算と収支計画をしっかりと立てます。投資金額は、物件の購入価格だけでなく、リフォーム費用や管理費、税金なども考慮に入れる必要があります。

次に、想定家賃と部屋数から年間の収入を試算します。そこから管理費、清掃費、水道光熱費、修繕費、固定資産税、ローン返済を差し引き、手元に残る金額を確認してください。

金利が上昇した場合や、入居率が想定を下回った場合の数値も用意しておくと安心です。複数のシナリオで黒字を保てるかどうかが、投資判断の分かれ目になります。

入居需要を見込めるエリアと物件を探す

シェアハウス投資を始めるにあたり、入居需要を見込めるエリアと物件を探すことは大事なステップです。立地は投資の成功に大きく影響するため、交通の便や周辺の環境、大学や企業の近さなどを考慮することが大切です。駅から徒歩10分以内の物件も、人気が出やすい物件の候補の1つに入れましょう。

物件の種類を選定する際は、広めのリビングや共有スペースがあること、複数の部屋が独立していることが望ましいです。また、キッチンやバスルームの数も大きなポイントです。物件探しは、シェアハウス専門の不動産業者を利用することで、シェアハウスに特化した情報を得ることができ、効率的に物件を見つけることができます。

ローン審査を受けて購入する

シェアハウスへの不動産投資を進める際、物件を見つけた後はローン審査が必要です。住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用するのが一般的で、資金調達の枠組みは最初に確認しておきましょう。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも若干金利が高めに設定されており、審査は物件の収益性と申込者の属性の双方が見られます。

自己資金の割合が高いほど、条件は有利になりやすいでしょう。金融機関によって金利や返済の期間、融資可能な築年数の基準は異なります。複数の金融機関へ相談し、比較検討した上で選んでください。

必要に応じてリフォーム・設備工事を行う

運営開始前には、シェアハウスとして使える状態へ整える工事が必要です。個室の鍵の設置はプライバシー確保の基本であり、入居判断にも直結します。消防用設備については、規模や構造に応じて求められる内容が変わります。

共用キッチンの動線、洗面台やシャワーの数、洗濯機の設置場所も、部屋数に見合うかを検討しましょう。入居者を集めるうえで、高速Wi-Fiとベッドや机などの家具家電はほぼ必須といえます。共用部の照明や収納を整えると内覧時の印象も上がり、成約率の向上につながります。

入居者を募集する

募集の主軸になるのが、シェアハウス専門のポータルサイトへの掲載です。入居を検討する層が集まる場所ですので、掲載内容の質がそのまま反響数に反映されます。地域の不動産会社への依頼や自社サイトの開設、SNSでの発信も併用すると接点が広がります。

InstagramやYouTubeでの内装紹介やルームツアーは、雰囲気を伝える手段として有効でしょう。写真は共用部と個室の両方を明るい時間帯に撮影し、実際の広さが伝わる構図で用意してください。誰に向けた物件かというコンセプトを明記すれば、ミスマッチによる早期退去も防げます。

自主運営または管理会社への委託を選ぶ

運営方法は大きく、自主管理、管理委託、サブリースの3つに分かれます。自主管理は手数料がかからず収益性を高めやすい半面、清掃や入居者対応をすべて自分で担う必要があるでしょう。管理委託では、募集から入居者対応、清掃手配までを専門会社へ任せられます。

手数料の相場は家賃収入の一定割合で、業務範囲によって金額も変わります。サブリースは会社が一括で借り上げ、空室でも一定額が支払われる仕組みです。ただし手取りは相場より低くなり、賃料が見直される場合もあり、契約内容の確認が欠かせません。

シェアハウス投資で失敗しないポイントは？

シェアハウス投資の成否は、購入前の試算と調査でほぼ決まります。数字の見立てが甘いと、運営努力だけでは取り返せない状況に陥りかねません。ここからは、失敗を避けるために押さえたい8つの視点を紹介していきましょう。

表面利回りだけでなく実質利回りを計算する

販売資料に載る表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数値にすぎません。運営コストが反映されていないため、実際の収益性とは差が生まれます。実質利回りは、年間家賃収入から諸経費を引き、物件価格と購入諸費用の合計で割って算出します。

空室損の見込みも忘れずに反映してください。シェアハウスは運営コストが厚いため、実質利回りが表面利回りより数ポイント下がる点を前提に判断しましょう。

シェアハウス運営に詳しい専門家へ相談する

シェアハウスでの不動産投資を成功させるためには、専門家への相談も大切です。不動産市場は常に変動しているので、地域ごとの特性やトレンドを把握することが求められます。例えば、物件選びの際には立地や周辺環境、将来的な発展性などを考慮する必要があります。

専門家の場合は多くの要素を分析し、どの物件が投資に適しているかを見極める手助けをしてくれるでしょう。またシェアハウスは、一般賃貸と法規制も運営実務も異なります。経験の乏しい会社に任せると、募集の停滞やトラブル対応の遅れにつながる恐れもあります。

しっかりと専門家からのアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、安心して投資を進めることができるでしょう。専門家を選ぶ時は、シェアハウスの運営実績や管理戸数、入居率の実績を具体的に確認してください。

融資条件と返済計画を慎重に確認する

借入は収益を伸ばす手段である一方、返済が家計を圧迫する要因にもなります。金利、返済期間、変動か固定か、繰上返済の可否まで細かく確認しましょう。変動金利を選ぶなら、金利が上昇した場合の返済額も試算しておく必要があります。

返済比率が高すぎると、空室が続いたときに手元資金が尽きてしまいます。修繕や設備交換に備えた予備資金も確保しておきたいところです。月々の返済に加え、数年ごとの大きな支出まで織り込んだ計画を立ててください。

ターゲットに合ったコンセプトを設計する

誰に住んでほしいかが定まると、設備投資の優先順位も決まります。曖昧なまま開業すると、訴求点がぼやけて募集も伸び悩むでしょう。学生向けなら大学へのアクセスと家賃の抑制が軸になり、自転車置き場の確保も効きます。

外国人向けであれば、多言語対応の契約書類や英語で相談できる窓口があると安心です。リモートワーカー向けには、高速Wi-Fiと個室内のデスク、防音性のあるワークスペースが要になります。女性専用ならオートロックや防犯カメラ、独立した洗面台の需要も高いでしょう。

周辺の家賃相場と競合物件を調査する

賃料は、同一エリアのシェアハウスを複数調べ、家賃と共益費を合わせて比較しながら設定しましょう。個室の広さや設備、家具・家電の有無、Wi-Fi環境など、条件面の違いも確認することが大切です。

入居条件や最低契約期間の設定も、募集の集まりやすさに影響します。ポータルサイトで各物件の空室数と募集の掲載期間を追えば、需給の状況も見えてきます。長く空室が残る物件が多いエリアでは、開業時期や賃料の見直しも検討しましょう。

入居率を高く見積もりすぎない

常時満室を前提にした収支計画は、現実とかけ離れてしまいます。退去が出れば、原状回復と募集の期間だけ空室が生じるためです。シェアハウスは入居期間が数か月から一年程度になる例も多く、入れ替わりの頻度は一般賃貸より高い傾向です。

年間の空室率を一定割合として織り込み、保守的に試算しましょう。季節による変動も見逃せません。3月から4月は動きが活発になる一方、閑散期は募集が長引く可能性もありますので、資金繰りに余裕を持たせてください。

修繕費・清掃費・広告費まで収支に含める

家賃収入だけを追うと、手元に残る金額を見誤ります。家具家電の交換や、給湯器などの設備更新は数年単位で必ず訪れる支出です。運営中は定期清掃と退去後の原状回復清掃、消耗品の補充が継続して発生します。

ポータルサイトの掲載料や仲介手数料といった募集コストも、部屋の入れ替わりごとに積み上がるでしょう。これらを月額に均して収支表へ組み込むと、実態に近い数字が見えてきます。予備費として家賃収入の一定割合を積み立てておけば、突発的な修繕にも対応できます。

サブリースや管理委託の契約内容を確認する

サブリース契約では、家賃保証額と賃料改定の条件を必ず確認しましょう。契約開始直後に賃料が支払われない免責期間が設けられる例もあります。中途解約の可否や違約金の有無、修繕費をどちらが負担するのかも大切な確認事項です。

管理委託の場合は、清掃やトラブル対応がどこまで手数料に含まれるかを書面で明確にしてください。賃貸住宅管理業法により、サブリース業者には誇大広告の禁止や重要事項説明が義務づけられています。説明を受けた内容と契約書の記載が一致しているかを、締結前に照らし合わせましょう。

シェアハウス不動産投資に関するFAQ

検討を進めると、利回りや初期費用に関する具体的な疑問が出てきます。事前に論点を押さえておけば、専門家への相談もスムーズに進むでしょう。ここでは、シェアハウス不動産投資に関する質問に回答します。

シェアハウス投資の利回りはどのくらい？

シェアハウスの利回りは、立地や物件価格、部屋数、運営費などによって大きく異なります。表面利回りだけで判断せず、空室率や管理費、修繕費などを反映した実質的な収益性を確認することが重要です。 

シェアハウス投資にはどのくらいの初期費用が必要？

初期費用は物件価格に加え、仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの諸費用で構成されます。中古物件の購入では、諸費用が物件価格の一割前後になるケースも珍しくありません。さらに、リフォーム費用や家具家電の設置費用、消防設備の整備費用が上乗せされます。

個室の間仕切りや鍵の設置、水回りの改修が必要な物件では、工事費も大きく膨らむでしょう。入居者募集の広告費と、開業後しばらくの運転資金も準備が大事です。物件の状態や規模で必要額は大きく変わりますので、余裕を持った資金計画を立てましょう。

空き家をシェアハウスとして活用できる？

条件を満たせば活用できるケースがあります。とくに築古の戸建て住宅は、部屋数を確保しやすく、改修によってシェアハウスとして再生できる可能性を持つ物件です。ただし建築基準法や消防法、自治体の条例を満たす必要があります。

シェアハウスは寄宿舎として扱われるのが原則で、間仕切り壁の仕様や用途変更の手続きが求められる場合もあるでしょう。耐震性や給排水設備の状態も、あわせて確認しておきたい要素です。事前に設計者やシェアハウスに詳しい会社へ相談し、運営できる物件かどうかを見極めてください。

シェアハウスは自主管理と管理委託のどちらがよい？

運営経験や確保できる時間によって、適した方法は変わります。自主管理は管理費を抑えられる一方、入居者対応や清掃、設備管理を自分で担う前提です。管理会社へ委託すれば運営負担を軽減できますが、その分の委託費用が発生します。

手数料を上回る稼働率を維持できるかどうかが、判断の基準になるでしょう。

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シェアハウスでの不動産投資は、ライフスタイルの変化や住まいに対するニーズの多様化に伴って、近年注目を集めています。シェアハウスは単身者や学生、若年層の社会人など多くの人にとって魅力的な住環境を提供するため、需要も高まっています。

シェアハウス投資を検討するなら、「シェアハウスチンタイ」へご相談ください。株式会社バンケッツが運営するシェアハウスに特化した不動産メディアで、新しい形のライフスタイルを日本全国から検索できるポータルサイトです。幅広いこだわり条件で絞り込めるので、競合物件の家賃や設備、募集状況を調べる市場調査としても活用できます。

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